[전세보증반환보험 2탄] 내용증명보내기, 주택도시보증공사 서울북부관리센터 방문

안녕하세요. 지난 1편에 이어 2탄입니다.
오늘은 내용증명 보내기와 허그전세보증반환보험 고양시 담당센터인 서울북부관리센터에 방문한 리뷰입니다.

 

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1탄부터 보러 가기

[전세보증반환보험 1탄] - 집주인의 연락두절, 증거 남기기 - https://bambasong.tistory.com/m/6

[전세보증반환보험 1탄] - 집주인의 연락두절, 증거남기기

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2탄에서는 1탄에서 자세히 이야기를 못했던 내용증명 보내는 방법, 전세계약집 주택도시보증공사 관할센터 알아보고 찾아가기입니다.

1탄을 보지못하신분들을 위한 간략히 요약본

1. 전세계약 만료일 2개월 전까지 전세계약 연장의사가 없음(해지통보)을 집주인에게 전한 증거가 남아있어야 합니다. (문자, 전화, 내용증명등)

2. 집주인이 연락두절일 경우 내용증명과 법원 공시송달을 진행해야 하는데 법원 공시송달까지 진행할 경우 최소 계약만기 4개월 전에는 시작해야 안전합니다.
(집주인이 내용증명을 안받을경우 반송되는데 시간이 오래 걸림, 이는 공시송달 진행 시 등기발송 미수취로 또다시 반송의 늪에 빠져 처리가 늦어지기 때문)

3. 계약 만료일 바로 다음날 임차권등기를 신청해야합니다.

이행청구까지의 준비과정은 1탄에 자세히 적어놓았으니 못 보신 분들은 참고하시면 도움이 되실 겁니다!

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1. 현재 저는...

저는 녹취록을 공증하여 임차권 등기 신청완료하였고, 법원이 집주인에게 이송결정정본을 보냈고 집주인이 수취확인하기만을 기다리고 있습니다. 이후 임차권등기가 등재되는 걸 기다리는 상황입니다.
혹여나 녹취록이 효력이 없을 경우를 대비하여 내용증명과 공시송달을 진행하려 했으나, 전세계약 만료 3개월 전 집주인에게 내용증명 2회 발송하였고, 모두 반송되었습니다.
반송되고 다시 돌려받는 기간이 3주가 넘어버려 공시송달 진행 시간이 촉박하였고, 공시송달은 신청조차 못했습니다.
그래도 공시송달까지의 진행이 필요하신 분들을 위해 내용증명 보내는 과정까지 제가 했던 내용을 공유하려 합니다.

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1-1. 1탄에서 언급하지 못했던 중요한 내용들이 있어 추가로 덧붙이려 합니다.

저의 경우 전세계약 후 집주인이 바뀌었는데, 운 좋게 그 시기에 허그 측에서 전세보증금반환보험 가입진행 중 서류 보충이 필요하여 잠시 신청이 늦어졌었습니다.
신청진행 중 담당자분이 집주인이 바뀐 것을 알게 되었고, 새 집주인의 개인정보를 요구해 전세보증보험 신청 시 자동으로 새 집주인 정보가 등록되었습니다.
(전세계약 한 부동산에서 동일하게 새집주인도 매매계약하여 계약서사본을 보내줬어요. 그래서 새 집주인 정보를 알 수 있었습니다)
만약 등기부등본을 조회하였을 때 나도 모르게 집주인이 바뀐 상태라면,
허그전세보증금반환보험 내 새 집주인정보로 입력되어 있는지 확인이 필요합니다.

전세보증보험 보증서

임대인에 새 집주인으로 되어있는지 확인하시고, 만약 새 집주인이 아닌 전집주인이의 정보로 등록되어 있다면 허그에 집주인정보를 수정해놓으셔야 합니다.

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2. 내용증명 보내는 방법

1. 인터넷 발송
2. 직접 우체국 방문 발송 (사전 집에서 문서 출력 후 발송가능.)

내용증명은 인터넷 우체국으로 집에서 발송할 수 있고, 직접 봉투 들고 우체국으로 찾아가서 붙일 수도 있습니다.
저는 인터넷 우체국을 통해 보냈습니다.

1) 인터넷 발송으로 보낼 시.

인터넷 우체국을 통해 보내게 됩니다.
한글문서로 미리 내용을 작성 한 뒤 인터넷 우체국 내 프로그램에 복사하여 넣으면 됩니다.

인터넷 내용증명 발송의 자세한 과정은 [ 2-1탄 인터넷 내용증명 보내기]에서 작성하겠습니다.

2탄에 쭉 작성해보려 했는데, 너무 스크롤이 방대해져서 나눠 올려야 할 것 같습니다. ㅠㅠ

2) 방문발송을 하실 경우

사전에 내용증명을 미리 작성하신 후 직접 출력하고, 서명하고 받는 사람정보, 주소를 준비하셔야 합니다.
보내는 사람 1부, 받는 사람 1부 외 우체국 보관용 1부 총 3부가 필요합니다. 사전에 미리 출력해서 가세요.
받는 사람 거는 받아야 하니 꼭 출력해야 한다 쳐도 왜 보내는 사람 것까지 출력하느냐 하면 내용증명이로 진행되기 때문에 보내는 사람 것도 우체국 도장이 찍혀 받게 됩니다.
이는 방문 발송을 포함하여 인터넷 발송 시에도 내용증명을 보내게 되면 보내는 사람에게도 직접 문서가 배송됩니다.

 

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3. 내용증명 작성하기.

내용증명을 보낸다는 건 집주인이 전화도 문자도 안된 잠수상태일 때,
전세계약 갱신 거절의사를 표시할 수 있는 마지막 방법입니다.

내가 더 이상 전세계약을 갱신하지 않겠다는 걸 내용증명을 수령만 해도 집주인이 인지했다는 것으로 됩니다.
하지만 연락도 안 되는 집주인이 우편물을 아주 쉽게 받아준다면 굉장히 쉽게 끝나는 문제일 텐데..
연락두절 집주인은 쉽게 받아주질 않겠죠? 이럴 때 내용증명도 안 받는다면 최후의 수단으로 쓰는 것이 공시송달입니다.

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공시송달이란 무엇인가?

공시송달은 내용증명을 2회 반송당한 후 법원에 신청을 하는 것인데, 신청되면 법원이 대신 공시송달이라는 방법으로 집주인이 서류를 받지 않더라도 서류가 도달된 효력을 같게 됩니다.

공시송달 신청 후 승인, 그리고 효력이 발생하고 나서야 전세계약 갱신거절의사를 했다는 걸 인정받을 수 있습니다.

앞서 계속 제가 이야기했던 2달 전까지 이 계약갱신거절의사가 도달되어야 하는데,
내용증명 2회 + 공시송달 효력발생일의 진행까지 꽤 오랜 시간이 필요하게 됩니다.

중요한 점!!!
공시송달 신청일 기준이 아닌 효력발생일 기준으로 전세계약만기 2달 전에 모든 일이 끝나야 합니다.

저는 이미 3개월 전 전세계약 갱신거절의사를 이야기해야 한다는 것을 인지하고 내용발송을 시작했는데도 이미 공시송달까지 하기엔 늦은 것이었습니다.

혹시라도 내용증명을 수령할 수 있을 수 있다는 간절한 마음에 내용증명 2회 발송하였지만..
결국 다시 제 손으로 돌아왔습니다.

계약 2달 전은 당장 며칠 뒤인데, 공시송달 신청하더라도 효력발생일까지 몇일 안으로 진행되는 게 불가능하여 포기했습니다. 다행히도 집주인이 얼떨결에 받은 전화녹취만으로 증거로 인정되어 임차권등기를 신청하였습니다.

내용증명을 집주인이 한 번에 받아주면 너무 잘된 일이지만.. 나쁜 집주인들은 절대 받지 않아 공시송달까지 해야 할 것을 마음 단단히 먹고 미리 최소 4달 전부터 준비하셔야 합니다. 저는 이 사실을 너무 늦게 알아버렸습니다..

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<내용증명에 들어가는 내용. >

내용증명에는 '전세계약 해지', '보증금 반환요청', '목적물', '전세계약내용'의 내용이 들어갑니다.
작성예시는 아래 이미지와 텍스트로 준비해 놓았습니다.

임대차 계약 해지 통보서

수 신 인 :
주 소 :
발 신 인 :
주소(임대차계약상의 주택 소재지) :


제목: 임대차계약 해지 통지 및 종료에 따른 전세보증금 반환 요청


내용:
1. 귀하의 가정에 발전과 행복을 기원합니다.

2. 전 임대인과 임차인 본인은 상기 목적물에 대하여 임대차 보증금(금 00000만 원정)으로 2021년 00월 00일부터 2023년 00월 00일까지 2년간의 임대차 계약을 체결하였고, 2021년 00월 00일 계약 후 2000년 0월 00일 확정일자와 전입신고까지 하였습니다.

3. 거주하던 중 현 임대인인 수신인으로 소유주가 변경되어 건물권리의무가 승계됨을 확인하였는바. 계약갱신 의사가 없음을 알려드리려고 2022년 00월 00일 수신인의 연락처로 전화했지만 수신거부상태입니다. 따라서 2023년 0월 00일에 계약을 해지하고자 본 통지서를 보냅니다.

(보증금 반환 계좌: 00 은행 00000000)




2022년 00월 00일
발신인 임차인 (인)

여기서 새로운 집주인의 이름, 주소, 연락처를 입력하게 됩니다.
저의 경우, 집주인이 바뀌었을 때 부동산으로 부터 연락을 받아 어느 정도 집주인의 정보를 알고 있었습니다.

하지만 임차인인 나도 모르게 매매가 이루어져 집주인이 바뀌어 있는 경우가 있습니다.
이럴 때는 지금 사는 집 등기부등본을 발행하시면 현 집주인의 이름과 주소가 기재되어 있습니다.

(저의 경우 등기부등본 주소가 집주인의 현주소는 아니었습니다. 내용증명 1회 반송 후 집주인의 현주소를 알 수 있는 방법은 아래에 기재해 놓겠습니다.)

 

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<내용증명 반송되는 과정 및 그다음 해야 할 일>

내용증명은 최초 발송 이후 집배원이 총 2회 방문하게 됩니다.
배송 첫째 날, 둘째 날 그렇게 2회 방문 후 우체국에 며칠 보관, 반송처리가 되어 보낸 사람 집으로 다시 돌아오게 됩니다.
(약 일주일 소요, 주말 끼면 더 오래 걸림)

반송처리 되어 다시 돌아왔을 때 꼭....!!! 봉투 그대로 잘 보관하셔야 합니다.
봉투 위에 반송 사유가 적혀있거나 안 적혀 있는 경우가 있는데, 만약 폐문부재 또는 이사감의 사유일 경우, 집주인이 거주하지 않을 확률이 크기 때문에 집주인의 초본을 발급받아 현주소를 파악해야 합니다.

내용증명 2회 반송

 

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4. 집주인 현 집주소 찾아내서 2차 내용증명 보내기

2차 내용증명 발송을 위해 집주인의 현주소를 알기 위해서는 초본이 필요합니다.
하지만 이는 개인정보이기 때문에 쉽게 발행해 주지 않습니다.

그래서. 집주인에게 보냈던 내용증명과 전세계약서, 신분증을 들고 주민센터에 방문합니다.
저는 집주인이 바뀌었는데 전세계약은 전 집주인과 했기 때문에, 새 집주인에 대한 정보를 알 수 없어 등기부등본도 보여달라고 했습니다. 만약 저와 같은 상황이시라면 미리 등기부등본을 준비해 가시길 바랍니다.

(새 집주인과 전세계약을 다시 했을 경우, 전입신고도 다시 해야 한다는 점. 꼭 확인하시길 바랍니다. 집주인이 바뀌었더라도 전세계약은 계약조건이 바뀌지 않는다면 다시 안 해도 괜찮습니다. )

반송된 내용증명은 꼭! 봉투채 반송되었다는 도장을 확인한 후 발행해 주기 때문에 절대 잃어버리시면 안 됩니다.
직원분이 정말 철저하게 왜 발행하는지, 이것저것 묻고 나서 모든 절차 확인 후 발행해 줍니다.

법원제출용 혹은 금융부채 등의 용도로 해주시는데, 법원제출한다고 말하시면 됩니다.
이후 공시송달 진행 시 첨부해야 할 수 있기 때문입니다.

자.. 그럼 나쁜 집주인이 살고 있는 현주소로 다시 내용증명을 보냅니다.

내용증명 내용은 위에 적힌 것과 같이 하면 되고, 만약 추가적으로 내용을 입력하시고 싶으시다면,

00년 00월 00일에 내용증명을 등기부등본상 주소로 발송하였으나, '폐문부재'사유로 00년 00월 00일에 반송되었습니다.

의 내용만 적으시면 됩니다.

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HUG 주택도시보증공사 서울북부관리센터
전세보증보험 이행청구 방문상담

내용증명으로도 받지 않는 집주인이 얼떨결에 전화를 받아 녹취한 뒤 속기사 사무소에 공증문서로 만들어 놨었습니다.
하지만 녹취록 내 집주인의 대답이

'나는 집주인으로 되어있지만 실 소유주가 아니니 나한테 이야기할 것이 아니다, 일단 알겠다'라는
애매해서 대답으로 통화가 끝나 불안했습니다.

이것만으로도 전세계약 보증금 이행청구가 가능한지 확인받고 싶었고,
HUG콜센터에 상담원과 통화를 시도하였습니다.

먼저 콜센터는 전화연결이 너무 어려웠습니다.
전화 후 대기해 달라고 해서 그저 기다리고 있었는데, 몇 분이 지나면 다시 전화 달라고 뚝 끊겨버립니다.
포기하지 않고 5차례정도 전화하고 기다리다 보니 약 40분 정도가 지났고 그제야 상담원과 전화를 할 수 있었습니다.
결론적으로 상담내용에서 정확한 효력가능여부는 담당 센터에 방문해서 확인하는 것이 좋다는 것이었습니다.

결국은 담당 HUG주택도시보증공사로 향해야 하는 것이었고, 다음날 아침부터 남편과 서둘러 찾아갔습니다.

전세보증보험에 관한 상담 및 청구는 담당 지역 지사가 아닌 센터로 가야 합니다.

아래 이미지 내 해당지역 담당센터를 확인하신 뒤 방문하시면 됩니다.
따로 예약 없이 방문하셔도 됩니다.

임차권 등기가 완료된 후 이행청구 진행 시 방문해야 하므로 미리 담당 센터 위치를 알고 계시는 것이 좋습니다.
(인터넷으로도 신청이 가능하지만, 신속한 처리희망 시 방문이 제일 좋습니다.)

HUG 전세목적물 관리센터

저는 서울북부관리센터로 방문하였고, 주차는 지하에 하신 뒤 21층으로 가시면 됩니다.
엘리베이터에서 내린 뒤 왼편으로 가면 되는데, 점심시간이 애매하게 걸려 못 들어갈 수 있으니, 11시 이전 또는 1시 이후로 방문하시는 것을 추천드립니다.
(사실 저는 총 두 번 방문하였는데, 첫 방문 시 11시~1시까지 점심시간이라고 해서 상담실 안으로 아예 못 들어간 적이 있습니다. 콜센터에 전화했을 당시 점심시간은 따로 없으니 편하게 가면 된다고 이야기 들었는데, 너무 황당했었고, 상담실로 들어가는 직원 분 붙잡고 물어본 적 있었습니다. 두 번째 방문 시에는 점심시간이 12시~1시로 바뀌었지만 이전에 못 들어간 것 때문에 오픈하자마자 달려갔습니다.)

들어가서 번호표를 수령하고 바로 자리 안내받고 상담하였습니다.

1. 내가 가지고 있는 녹취록이 효력이 있는지에 대한 질문.
2. 앞으로 이행청구까지 준비해야 하거나 절차가 어떻게 되는지에 대한 질문.

 

상담해 주시는 분께서 녹취록을 읽어봐 주셨고, 

결론적으로는 효력이 있다. 였습니다. 

 

1. 녹취록 효력 여부. 

집주인에게 전화나 문자 한 후 아무 대답이나 와도 상관없다고 했습니다. 

전세보증금을 돌려주기 싫다.라는 이야기를 해도 괜찮다고 했습니다. 

왜냐하면 전세계약 갱신거부 의사를 합의하는 것이 아닌 임차인의 통보이기 때문에 계약 갱신을 하지 않겠다는 이야기를 들은 것만으로도 괜찮다는 점이었습니다. 

 

2. 이행청구까지의 준비 및 절차

보증이행 안내에 관한 서류와 함께 계약만료일 바로 다음날 임차권 등기를 신청해야 하고, 

임차권 등기가 기재된 부동산등기부등본이 나와야만 이행청구가 가능하다고 하였습니다. 

 

이행청구가 진행되려면 우선적으로 보증이행청구 사고가 발생해야 한다고 합니다. 

이는 집주인이 전세보증금을 계약만료일에 돌려주지 않는 경우, 이를 보증이행 사고라고 이야기합니다.

계약만료일 바로 다음날 임차권등기를 신청하고 이후 법원 판결 후 등기부등본에 기재 완료 했다면

이후 HUG이행청구를 신청할 수 있습니다. 

 

임차권 등기가 속전속결로 처리되어 계약만료일 1달 전에 처리되었다고 해도, HUG에서는 계약만료일 기준 1개월 뒤 이행청구를 할 수 있습니다. 

 

 

현재 저는 등기부등본에 임차권 등기를 설정하는 신청을 법원에 하였고, 등기에 기재된다는 결정문을 받았지만, 집주인에게 가는 결정문이 수령되지 않은 상태입니다. 

만약 집주인이 이전 내용증명처럼 수령하지 않는다면, 이번에도 공시송달 효력발생할 때까지 기다려야 합니다. 

제발 집주인이 정신 차렸으면 좋겠습니다. 

 

다음 편은 2편 준비하면서 같이 작성되고 있어 미리 예고해 볼까 합니다. 

아이가 잠들 때마다 블로그를 작성하기에 아이가 주는 육퇴시간에 따라 업로드 시간이 좌우될 것 같습니다. 

 

2-1 인터넷 우체국으로 내용증명 보내는 방법

3. 임차권 등기 신청하기 1

3-1 임차권 등기 신청하기 2 

 

모든 분들께 도움 됐길 바라며 궁금하신 건 댓글로 남겨주시면 저도 아는 선에서 최대한 답변드리겠습니다.

감사합니다.