[전세보증반환보험 1탄] - 집주인의 연락두절, 증거남기기

안녕하세요.
드디어 저도 이 글을 쓰게 되는군요..
2021년 1월 신혼집으로 전셋집 계약 후 전세반환보험을 가입했고 현재 임차권 등기 진행 중입니다.

허그 센터도 다녀왔고 임차권등기 신청도 마친 상태인데 모든 게 다 처음인일들이라 쉽지는 않지만 차곡차곡 준비 중입니다.

이 글을 보시게 되는 저와 비슷하게 전세 보증금을 못 받고 계시는 모든 분들께 도움을 드리기 자세한 후기를 올리려고 합니다.

---

제 글은 아래 써놓은 목록들에 해당하는 저의 상황과 비슷하신 분께 많은 도움이 될 것 같습니다.

• 현 집주인, 전 집주인 연락두절 (전세계약 2주 뒤 집주인이 바뀜. )
• 전세계약 후 전세보증보험 들어놓음.
• 경기도에서 거주 중이신 분 (임차권등기 시 서울과 전국(서울 외 지역)으로 나뉘어서 절차가 진행되는데 제가 찾아본 사례들은 다 서울이어서 각종 민원콜센터에 전화해 가며 알아보고 진행했습니다 ㅠㅠ

 

---

1탄 내용 :
전세 계약종료일 2개월 이전에 준비해야 할 것과 이행청구 절차들

먼저 저는 2023년 1월 중순에 전세계약 만료기간이었고, 최소 2달 전에는 계약 갱신의사 없음을 알려야 하는 상황인걸 인지하고 있었습니다.
(허그 전세보증보험에서 2년 전세계약 만기 3개월 전 알림 문자를 받았습니다.)
하지만.. 집주인이 연락두절이라면 3개월도 이미 늦었습니다.. 내용증명이라도 받으면 괜찮은데 공시송달진행하면 시간이 턱없이 부족합니다.

전세보증금반환보험 계약만료 3개월전 안내문자

전세계약 만료일 3개월 전에 안내문자를 받았지만,
만약 집주인이 연락두절이 된다면 이보다 더 먼저 움직여야 한다는 말을 또다시 쓰게 됩니다.
(이는 아래 공시송달 부분에서 자세히 설명하겠습니다.)

계약종료 2개월 이전기간 동안에는
집주인(임대인)에게 반드시 갱신거절의사표시를 한 증거를 열심히 수집하고 보관해야 합니다.
이것이 곧 내 보증금을 돌려주는 유일한 열쇠와 같습니다..

갱신거절의사표시를 할 수 있는 방법들

1. 내용증명 우편발송
2. 문자메시지 & 답변
3. 전화녹취
4. 집주인과 연락이 되지 않는 경우-법원 공시송달

 

---

 

1. 내용증명 우편발송

& (내용증명을 받지 않는다면) 공시송달

내용을 쓰기에 앞서 내용증명을 보내실 예정이라면 집주인이 안 받는다는 가정하에 계약만료일 최소 4~5개월 전에 미리 진행하시는걸 다시 한번 권장드립니다.
계약만료일 3개월 전에 시작했고, 집주인이 안 받으면 공시송달신청하고 효력발생하는 데에 이미 시간이 부족해서 진행할 수 없습니다..
(저도 이사실을 뒤늦게 알아서 내용증명만 진행하고 공시송달을 진행할 수 없었습니다. 이에 대한 자세한 이야기는 2탄에 남겨놓겠습니다.)

내용증명과 공시송달 진행과정

(자세한 내용은 2탄에서 계속)

(1) 등기부등본에 기재되어 있는 집주인의 주소로 내용증명을 발송한다.
(2) 집주인이 폐문부재(미 수령) 한 경우 나에게 다시 반송된다.
(3) 반송된 봉투 그대로, 전세계약서, 신분증을 챙겨 가가운 주민센터 방문 후 집주인의 초본을 발급받는다. -집주인 현주소파악
(4) 집주인 초본에 기재된 현주소로 내용증명 2차 발송
(5) 또다시 나에게로 반송
(6) 공시송달 신청
(7) 공시송달 심사 및 서류보완요청등
(8) 공시송달 효력발생 - 효력이 발생한 시작일이 계약만료일 2달 전이어야 합니다.

 

저의 경우 녹취본이 있지만 내용증명 발송도 진행했습니다.
(결론적으로는 내용증명 반송으로 쓸모없어짐)

내용증명은 인터넷 우체국에서 발송이 가능합니다.
저의경우 (세대주) 남편이 전세계약만기 3개월 전에 극적으로 전화통화를 진행하였고, 녹취를 하여 자료를 남겼지만 살짝 애매한 답변에 불안해서 또다시 연락을 수차례 시도했습니다.
하지만 딱 한 번의 극적인 전화통화 이후 잠적하였습니다.

저는 (세대주) 남편과 집주인의 녹취가 보증금반환보험 이행청구 진행 시 효력이 있을지 문의하기 위해 보증보험 콜센터에 전화하였고, (4번의 재통화, 40분 정도 걸린 극적인 상담사연결....) 상담내용은 법적 효력이 없지만 자신이 본 사례들에 의하면 전화녹취는 전화내용과 녹취본을 증명해야 하는 절차가 까다로웠다는 이야기를 들었습니다.
통화가 종료되고 불안한 마음에 그날 바로 인터넷등기로 내용증명을 보내게 되었습니다.

결론은 총 두 본의 내용증명 발송 및 반송과 공시송달진행하기에 촉박한 시간(계약만료일 2개월 전까지 효력 이 발생되어야 했음)으로 인해 공시송달은 진행하지 못했고 전화녹취록만으로 진행하고 있습니다.

---

2. 문자메시지 또는 전화통화

문자메시지와 전화통화는 꼭 집주인의 답변이 있어야 합니다. (전세계약만료 최소 2개월 전)

문자메시지는 집주인과 전화통화 이전에 보내질 경우 내용만 읽고 잠수탈 확률이 높아지기 때문에
(이후 전화통화도 같은 이유로 했을 거라고 생각하고 안 받을 확률 높아짐)
집에 무슨 문제 있는 것처럼(?) (보증금으로 잠수 타기 전) 전화통화를 먼저 하신 뒤 문자로 한번 더 증거를 남기시는 걸 추천드립니다.

문자메시지 내용
1. 계약 내용(집주소, 계약만료일)
2. 계약갱신 거절의사(해지통보)
3. 보증금 금액 (필수아 님)
4. 보증금 돌려받을 계좌번호 (필수아 님)

예)
안녕하세요. 전화드렸는데 통화가 어려워 문자 드립니다.
000 아파트 00동 101호 임차인 홍길동입니다.
전세계약 완료일인 2023년 01월 01일에 계약연장 없이 해지하겠습니다.
계약 만료일 당일에 맞춰 보증금 전액을 반환해 주시길 바랍니다.
00,000,000원
00 은행 00-000-0000 홍길동

보증보험 센터 방문 시 알게 된 사실인데
집주인에게 계약갱신거절의사를 표시한 뒤 “알겠다”라는 합의의사 외에 “싫은데요?”해도 된다고 합니다.
(하지만 확실하게 알겠다는 답변이 더 마음 놓이겠죠..?)

이는 계약기간마감 2개월 전에 나(임차인)의 계약갱신거절의사를 알리고(합의가 아닌 통보) 집주인은 내용을 알고 있다는 것이게 집주인(임대인)의 의사와 상관없이 어떠한 답변만 있어도 가능하다고 합니다.

문자메시지의 내용은 모두 캡처해 이미지로 보관하고 계셔야 합니다.

중요한 건 집주인의 답변입니다!!


또한 전화녹취의 경우 녹취본이 있어야 합니다.



* 전화녹취의 경우

집주인과 통화 시 들어가야 할 내용

1. 전화받은 사람이 집주인 본인이 맞는지
2. 계약내용 (집주소, 계약만료일)
3. 계약갱신 거절의사 (해지통보)
4. 보증금 반환요청 (선택)

예)
000 아파트 00동 00호 세입자인데요, (집주인 이름) 000 씨 맞으신가요?
2023년 01월 01일에 전세계약이 끝나는데 갱신 안 하고 이사 가려고 합니다.
계약일 끝나는 날에 보증금 주세요.

콜센터 직원분이 자신이 상담해 주는 내용이 법적인 효력을 가지고 있진 않지만 많은 사례들을 보았을 때 전화녹취는 녹취 후 증명해야 하는 절차가 까다로웠다는 이야기를 하였습니다.
녹취록이 효력이 있을지의 판단은 담당 센터를 방문해서 자세히 상담하는 것을 추천하였고 저는 다음날 바로 허그보증보험 담당센터로 출동하였습니다.
(이건 2탄에 더 자세히 이야기하겠습니다)

전화 녹취본은 전문 속기사에게 의뢰하여 공증받은 녹취록으로 남겨놔야 합니다.
(생애 처음 속기사 사무실에 연락해 봄...)
카카오톡 상담으로 근처 속기사사무실에 녹취파일을 전한 뒤 약 4만 원 정도 지불하고
30분 정도 기다리면 바로 공증된 녹취본을 스캔한 pdf파일을 보내주십니다.

이후 등기로 공증된(도장이 종이 이곳저곳에 찍혀있음) 녹취본을 보내주셔서 편하게 받아 볼 수 있습니다.

녹취본을 들고 허그센터로 가게 된 사연은 다음 편에 계속.. ㅋㅋ

---

 

HUG전세보증금 이행청구까지의 절차

전세계약만료일 2개월 전까지 준비해야 하는 것
1. 증거 수집 (전세계약 갱신거정의사표시)

전세 계약만료 다음날 (집주인이 돈 안 돌려주면)
1. 전세계약 종료일 다음날임차권등기 신청 및 완료 (약 1달 소요) - 인터넷으로 진행가능.

전세계약 만료 1개월 후
1. 거주지역 허그보증보험센터 방문 후 이행청구 접수(임차권등기절차가 모두 끝나야 접수가능)
- 인터넷으로도 되지만 방문해서 하는 편이 훨씬 더 편하다고 함.

보증보험에 이행청구 접수 후
1. 담당자 배정 및 심사 (담당자 배정은 2~3일 뒤, 심사완료까지는 3주~6주 사이)
2. 보증보험에서 전세보증금 돌려받기&이사

현재 저는 임차권 등기신청을 진행한 상태고, 사건번호를 부여받았습니다.

집주인에게 임차권등기가 진행된다는 내용증명(임차권등기에 관한 내용)이 보내질 예정인데 이 진행은 법원에서 대신 진행하고(공짜 아님.. 억울한 건 나인데 내 돈 들어 감..) , 진행현황과 결과만 기다리면 됩니다.

임차권등기가 완료되어야 등기부등본상에 내용이 들어가게 되고, 임차권등기가 들어간 등기부등본이 있어야 보증보험 이행청구를 접수할 수 있습니다.

이행청구 시 등기부 등본만 있으면 접수가 되는 것은 아닙니다만 다른 준비할 서류들이 많습니다.
하지만 임차권 등기 외 서류는 인터넷, 주민센터 등 제가 움직여서 방문하면 다 준비할 수 있는 것들이라 걱정 없이 전세계약 만료일이 끝난 다음날 임차권등기만 우선 신청하시면 됩니다.

다시 한번 정리하자면
이행청구 전까지 준비해야 하는 것은
계약갱신 거절의사표시 증거 (전세계약만료일 2개월 전)과 등기부등본 내 임차권등기 설정입니다.

이사 가야 할 날짜도 추후에 돈을 돌려받을 것도 아직 확정잗지 못하였지만 현재 내 돈을 돌려받을 수 있는 방법은 이것뿐이기에 복잡하더라도 천천히 해나가고 있습니다.

집주인이 잠적하고 공시송달도 진행 못하고, 마지막 전화통화 이후로 참 막막했는데
HUG전세보증보험을 들어놓아서 참 다행입니다.

하루빨리 보증금 돌려받고 이사 가는 마지막 편을 게시하는 날이 오길 빕니다.